Fastighetsbranschen bygger framtiden

Fastighetsbranschen står för nära 8 procent av Sveriges BNP och spelar en viktig roll i samhällsutvecklingen. Framtidens stora utmaning blir finansieringen av bostadsbyggandet, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på branschorganisationen Fastighetsägarna.

Bygg- och fastighetsbranschen har en nyckelroll att spela i utvecklingen av morgondagens hållbara samhälle, både genom att ställa om till hållbara produktionsmetoder och genom att producera långsiktigt hållbara, energieffektiva fastigheter. Mycket har redan hänt: Från 1990 till 2014 minskade utsläppen av växthusgaser från uppvärmning av bostäder och lokaler i Sverige med 88 procent.y
– Fastighetsbranschen tillhandahåller en grundläggande infrastruktur i samhället. Det måste finnas platser där människor kan bo, arbeta och handla för att ekonomin ska fungera. Hittills har digitaliseringen av ekonomin, tvärt emot vad som förutspåtts, lett till att ekonomiska verksamheter har klustrats. Då måste det också finnas lokaler för att möjliggöra detta, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna.

Den svenska fastighetsbranschen står för mellan sju och åtta procent av landets BNP och levererar 80 miljarder i skatt till den svenska välfärden varje år, vilket är mer än statens budget för hälsovård, sjukvård och social omsorg. Branschen sysselsätter omkring 74 000 personer, varav åtta av tio arbetar i småföretag. Därtill tillkommer 100 000 personer i indirekt sysselsättning.
– Många fastighetsägare ligger i framkant i den tekniska utvecklingen. Branschens digitalisering fungerar också som infrastruktur för start up-sektorn och är en viktig del i den ekonomiska dynamiken, säger Tomas Ernhagen.

Hösten 2017 stod det klart att den långa värdeökningen på bostadsrätter var bruten för första gången på decennier. Under våren 2018 sjönk försäljningen märkbart på de flesta håll i Sverige. För fastighetsbranschen som helhet har det fått betydelse på flera sätt. Många fastighetsbolag har omvandlat planerade bostadsrätter till hyresrätter. Trots skriande bostadsbrist har nybyggnationen av bostäder bromsat in, vilket får följder i byggsektorn. För många arkitektföretag, som under flera år haft svårt att rekrytera tillräckligt mycket personal, innebär inbromsningen en ny situation. I april varslade White Arkitekter 22 personer på kontoret i Stockholm om uppsägning.

Även fastighetsägare som förvaltar hyresrätter påverkas.
– Värdet på hyresfastigheter har drivits ganska mycket av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden eftersom de kan omvandlas till bostadsrätter. Om man haft en utveckling som drivits av fallande räntor och stigande bostadsrättspriser och de båda plötsligt inte finns kvar blir fokus desto större på intäktssidan, det vill säga hyrorna. Och där har utvecklingen varit mycket dålig under många år, säger Tomas Ernhagen.

Till inbromsningen på bostadsrättsmarknaden kommer en osäkerhet om vad digitaliseringen av handeln kommer att innebära för efterfrågan på butikslokaler. Men utvecklingen vägs upp av en het marknad för kontor och anläggningsbyggnader och allt fler affärer över de nordiska gränserna. Tomas Ernhagen har en relativt positiv syn på fastighetsmarknaden som helhet. Sverige och de övriga nordiska länderna har en generellt sund ekonomi och väl fungerande demokrati. Därför är möjligheterna goda att lösa situationen på ett bra sätt.
– De nordiska länderna kännetecknas av sin stabilitet. Trots skillnader, som att Finland ingår i EU-området och Norge står utanför EU, så har länderna generellt klarat sig bra genom den finansiella krisen. Alla har exempelvis stora välfärdssektorer som kunnat stötta upp ekonomin under perioder med svag konjunktur, säger han.

Fastighetsbranschens stora utmaning i ett samhällsperspektiv är hur den ska möta det stora behovet av bostäder, inte minst för den del av befolkningen som inte har så stora ekonomiska resurser. Nyckeln, menar Tomas Ernhagen, är finansieringen. Sedan staten av goda skäl abdikerade på 1990-talet har kostnaden hamnat på företag och privatpersoner.
– Det måste politiker ha i åtanke, till exempel när man inför åtgärder för att minska skuldsättningen i samhället, säger han.
– Nu är vi troligen på botten i ränteutvecklingen. Samtidigt har ett antal regelverk införts som kommer att göra finansieringen tuffare och dyrare. Baselregelverket kräver bland annat mer kapital i balansräkningen vilket kan göra det svårare att låna. EU-direktivet som infördes för att minska möjligheterna att laborera med räntor inom koncerner minskar också möjligheten att göra avdrag för räntekostnader.

Bostadsmarknaden måste lyftas högre upp på den politiska dagordningen, tycker Tomas Ernhagen. Gärna ända upp till statsministern.
– Politiken måste ta bostadsfrågan på större allvar. Det är inte så enkelt som att det alltid kommer att byggas bostäder eftersom det finns ett behov. Om villkoren försämras alltför mycket kommer kapitalet att ta andra vägar.